Bugünden başlayarak takip eden birkaç yazımda ülkemizdeki gayrimenkul anlayışını ve bu anlayışın yaratmış olduğu ekonomik sorunlarını ele almak ve bu sorunlara yönelik bazı çözüm önerilerini tartışmaya açmak istiyorum.
İnşaat ülkedeki birçok sektöre yarar sağlayan ve istikrarlı ekonomik büyümeye önemli katkı veren bir faaliyettir. Bina inşaatları, binanın ana taşıyıcı iskeletini ve temelini oluşturan çimento ve hazır beton sektörünü, betonun mukavemetini artırandemir çelik sektörünü, iç ve dış duvarların örülmesini ve alan bölümlenmesini sağlayan tuğla ve blok malzeme sektörünü, ısı/su/ses izolasyonu sağlayarak enerji tasarrufu sağlayan yalıtım ve bina kimyasalları sektörünü üretime geçirir. Bir müteahhit projeyi üstlenir. Bina projelerinin tasarımını, güvenliğini ve yasalara uygunluğu mimar ve mühendisler tarafından sağlanır. Kalıpçılar, demirciler, sıvacılar ve boyacılar yapıyı fiziksel olarak inşa eder. Tesisatçılar, elektrikçiler ve kaynakçılar binanın altyapı işlevselliğini sağlar. Kaba inşaat bitince binanın dış cephe kaplamaları, pencereleri ve ışık geçirgenliği için cam ve alüminyum sektörü, ıslak zeminlerin kaplanması ve estetik görünüm için seramik ve doğal taş sektörü, kapı/mutfak dolabı/parke gibi iç mekân unsurları için ahşap sektörü, yüzeyleri dış etkenlerden korumak için boya ve kaplama sektörü üretime geçer. Tüm bu malzemelerin inşaat alanına getirilmesi lojistik ve taşımacılık sektörünün işidir. Şantiye güvenliği ve yapı kalitesi iş güvenliği ve denetim sektörünün sorumluluğundadır. Bina tamamlandıktan sonra satışa hazır dairelerin pazarlaması için emlakçılar devreye girer. Satın alınacak evler için krediyi bankacılık ve finans sektörü temin eder. Deprem ve diğer önemli risklerin yönetimi sigortacılık sektörünün ilgi alanıdır. Yerleşilen dairelerin tefrişatında mobilya, mefruşat, beyaz eşya, elektrik ve elektronik ev eşyaları sektörlerindeki firmalar para kazanır.
Görüldüğü üzere inşaat faaliyeti, ekonomide faaliyet gösteren birçok gerçek ve tüzel kişiye gelir yaratır. Bu nedenle ülkemizde de tercih edilen büyüme politikaları içinde lokomotif bir rol üstlenir. Barınma bireylerin temel bir ihtiyacıdır. Ancak bireyler artık yeni ev talep etmiyorsa o zaman ne olur? İnşaat faaliyetinin durduğu bir ülkede eğer alternatif bir büyüme modeliniz yoksa ekonomide daralma, küçülme ve kriz yaşanabilir. İstihdam azalır, işsizlik artar.
Türk örf ve adetlerinde ev,bünyesinde geniş bir kitleyi barındırırdı. Konak tarzı çok katlı avlulu yapılarda tüm aile bir arada yaşardı. Aile bireylerinden biri evlendiğinde kendilerine oda tahsis edilirdi. Toprağa bağlı bir ekonomide ailedeki birey sayısı gücü temsil ederdi. Güçlü bir aile ise bir arada yaşardı. Kimsenin birden fazla evi yoktu, ikinci bir ev almaya ihtiyaç da yoktu. O nedenle devlet ülkemizin her yerinde görevli memurlarının ikameti için lojmanlar yaptırmıştı. Çünkü kentlerde boş tutulan kiralık ev bulmak neredeyse imkansızdı.
Sanayi devrimiyle birlikte toprağa bağlı ekonomi zayıflamaya başladı. İşgücü ihtiyacı kentler arası göçü hızlandırdı. Göçen nüfusun barınma ihtiyacını karşılayacak kadar ev yoktu. Bu durumda finans gücü olan bireyler, ihtiyaçların ötesinde yeni evler yaptırıp bu evleri göç edenlere kiralamaya başladılar. İlk kez rant geliriyle tanışan halkın kira geliriyle yaşamak hoşuna gitmişti. Ev alıp kiraya vermek popüler bir yatırıma dönüşmeye başladı. Ancak o zamanlar para biriktirerek ev satın alınabildiği için göçenler bir süre sonra kendi evlerine sahip oluyorlardı ve bu durum yeni göç eden sayısı azaldıkça belirli bir doyuma ulaştı. İmdada sosyoekonomik ve sosyokültürel yapıdaki değişiklikler yetişti. Genç neslin ayrı yaşama isteği eve olan talebi artırdı. Eğitim seviyesindeki artış ve öğrencilerin farklı şehirlerde öğrenim görmesi söz konusu talebi canlı tutan başka bir unsur oldu. Yeni evler yapıldıkça yapıldı, yapılan evler kiraya verildi. Bankalar ev kredisi vermek için birbiriyle yarışıyordu. Görünürde herkes kazanıyordu.
Gayrimenkul sektörünün bu derece hızlı gelişmesinde bankacılığın rolü özellikle dikkat çekiyordu. Yapılan reklamlarda ev sahibi olmak bir “yatırım fırsatı” olarak gösteriliyor, pasif bir gelir türü olan kira geliri ile refah içinde yaşamak özendiriliyordu. Ünlü Alman ekonomist Prof. Dr. Richard Werner bankacılık sektörü ile ilgili önemli bir tespitte bulunmuştu:
“Bankalar aslında sandığınız gibi birer finans veya kredi kuruluşu değildir, onlar özünde gayrimenkul şirketleridir. Banka kredilerinin %80’inden fazlası konut ve emlak sektörüne gider. Eğer gayrimenkul piyasasını ve konut kredilerini bankalardan çekip alırsanız, geriye dönüp bakacağınız bir bankacılık sistemi kalmaz, hepsi çöker”
Kontrolden çıkmış bir şekilde ev alma alışkanlığı histeriye dönüşmeye, ev alma alışkanlığı bir tasarruf bilincine dönüşmeye başlamıştı. Bir sonraki yazımızda “ev bir yatırım aracı mıdır” sorusuna cevap arayacağız.
Saygılarımla,
Kaynak = https://www.finansingundemi.com/redirect/1895868
